物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护区域内的环境卫生和公共秩序的活动。这是现代化城市管理的重要一环，关系千家万户，直接影响社会和谐稳定。滁州城区现有92家物业企业，其中一级资质6家，二级资质9家，三级资质77家。城区共有140个物业管理小区，按服务等级和收费标准划分为五个等级，五级、四级服务标准较高，高层收费在每月每平方米0.6至0.8元，多集中在城南新区，主要有近年开发建设的18个小区；三级以下多集中在老城区，收费在每月每平方米0.15至0.35元，还有10多个等外级物业小区只收取每户每月8至12元。目前，滁城物业从业人员3000余人，服务业主85360户、约25.6万人，物业服务企业去年总收入6774.4万元。
物业管理架构初步形成
新建小区绿化亮化环境怡人。文武摄
近年来，市委、市政府高度重视物业管理工作，出台了《关于进一步加强滁州城区物业管理工作的意见》和《关于进一步明确相关部门物业监督管理工作职责的通知》等文件，明确城区物业管理“重心下移、条块结合、以块为主、四级联动”的工作模式，琅琊区、南谯区、经开区积极响应，高位推进，分别明确了物业管理职责部门，设立了具体科室，配备了专职工作人员，落实办公经费，各社区设立了兼职工作人员，较好地解决“有人干事、有钱干事”的问题。市政府对涉及小区物业管理的市直部门物管职责作了进一步明确，一个上下联动、齐抓公管的格局初步形成。
初步建立了物业管理制度，先后完善了物业企业信用档案、前期物业招投标、小区物业服务分等定级、物业收费标准、物业服务项目考核、物业项目退出、新建住宅小区物业工程质量保修金等10多项管理制度。140个住宅小区实现了物业服务分等定级，核定了“质价相符”的收费标准。尤其是前期物业公开招标制度，目前城区范围内新开发建筑面积5万平方米以上的住宅项目，2万平方米以上的非住宅项目，前期物业管理全部公开招标，现已有近60个物业项目实行了市场公开招标，得到了省住建厅的肯定。
物业管理工作初见成效，围绕创建国家园林城市、省级文明城市和卫生城市，积极开展城区物业服务“百日提升行动”，针对小区物业管理存在的突出问题，按照各级相关部门职责，逐项细化分解到责任单位，明确解决问题的标准和完成时限，集中整治小区物业企业、环境、车辆、违规经营、乱收费等不文明行为。通过多方努力，小区物业管理水平得到明显提升，物业管理市场得到规范有序发展，提升了滁城发展质量和人居环境，为滁州和谐社会建设提供了必要的保证。（本网记者）
物业管理乱象不容忽视
随着房地产市场的快速发展，以前只有中心城区和住宅小区，现在各乡镇、开发区均有住宅小区，其综合性和社区性越来越强，现行的以条线为主的管理体制已无法与之相适应，物业管理工作与工商、房产、公安、消防、城管、质检等部门密切相关。政府物业主管部门工作人员偏少，社区和居委会物业管理机构配备的人员多数是兼职，缺乏专业知识，不能做到人与事相适应，难以应对日益增多的物管矛盾纠纷，从而造成物业行政管理工作无法主动有效地开展。因此，物业管理体制、物业企业服务水平、物业基础设施、业主对物业服务认识、老旧小区改造等方面的问题暴露出来。
部分物业服务企业存在不正常竞争、不规范服务、违规收费和侵害业主合法权益等行为，扰乱了市场秩序。历史形成的部分小区，物业服务不到位，成为物业服务的空白区和死角，居民的生活质量和安全感得不到基本保证。大多数物业服务企业实行的是粗放式管理，持证上岗的员工偏少。部分企业为降低成本，雇用的从业人员年纪偏大，对从业人员的培训不到位，队伍素质参差不齐。目前，我市物业企业的专业管理人员占物业服务人员队伍比例不到20%，45岁以上人员占60%，服务人员年龄结构不合理。
部分开发商在住宅小区建设中，房屋质量存在瑕疵，基础设施没有按照规划设计要求健全完善，验收把关不严，不仅给小区居民埋下安全隐患，也给后期物业管理工作带来困难。随着近年来家庭汽车迅猛增多，小区停车难问题日益突出。据统计，城区2万平方米以上老旧小区近50个，多为90年代以前开发建设，机动车位、车库配置“先天不足”现象普遍。如90年代开发建设的山水人家小区，规划设计机动车库不足1000个，小区现有机动车辆2200多辆，车辆停在哪里成了问题；近年开发建设的新小区，规划机动车库（位）1:1的比例达不到，远跟不上车辆增加的速度。新建小区配置有地下车位，市物价局核定地下停车位月租70元/个，然而，开发商为了尽快收回成本，多数以卖为主，业主多数愿意租；结果，物业企业车库卖不掉，业主租不成，导致地下车库闲置，不能发挥其应有的作用，机动车停在道路两侧的现象十分普遍，给行人和消防工作带来不便。
少数业主公民意识淡薄，破墙开店、乱晾乱晒、高空抛物、乱堆乱放、种蔬菜等现象屡见不鲜；绿地、草坪、公共场地经常发生人为破坏和占用。部分业主对物业管理缺乏正确的认识，在心理上无法快速适应由“传统自行管理房屋及设施”到“委托物业公司对房屋进行有偿管理服务”的转变，只愿意付尽可能少的费用，却希望得到最好的物业服务，未形成质价相符、优质优价理念。物业服务收费低收缴难，部分业主尚未树立有偿消费理念，拖欠、不交物业服务费和水电分摊费现象比较普遍。目前，我市物业公司收费标准偏低，城区物业费执行的标准是2010年7月调整的价格，比全省平均收费标准低17%到40%不等。收费难、收费标准低，使得物业公司经营困难，不得不通过精简人员、压缩开支的方法来维持运转，造成服务质量下降，影响了企业的发展。去年下半年以来，先后有丰乐世家、银花东区、置业花园等5个小区的物业企业因收费率低而退出物业项目，一度影响社会的稳定。
记者在采访结束时欣喜地获知，从今年到后年，滁城将开展老旧小区改造，小区环境将得到很大的改观。（本网记者）
这些小区环境很糟糕
康乐花园菜园子占据公共场所。文武摄
丰乐园小区杂物乱堆放。本网记者摄
丰乐园齐腰深的杂草无人问津。本网记者摄
